Aufschwung des heimischen Immobilienmarktes - Kann Serbien durch Rechtsreform neue ausländische Investitionen anziehen?

Nach einem Stillstand im Immobiliensektor wurde in Serbien ein neuer Entwicklungszyklus gestartet. Folgende drei bis fünf Jahre sind entscheiden für die Umsetzung von neue Projekten, erklärte Roman Klott, Generaldirektor des auf Property- und Facility-Management spezialisierten Unternehmens "Atrium", das in Mittel- und Südosteuropa tätig ist.

In Serbien wird ein intensiver steigender Trend im Bereich der Büro- und Verkaufsflächen verzeichnet, unterstrich er an der "Ersten serbischen Konferenz über Immobilienentwicklung". Der neue Aufschwung am Immobilienmarkt ist der steigenden Nachfrage von Mietern zu verdanken, aber auch den Anstrengungen der Regierung Serbiens, durch Lösung der Probleme mit den komplexen Verwaltungsverfahren und Rechtsreform das Geschäftsumfeld für Investoren zu verbessern.

Um ausländische Investitionen anzuziehen führte der Staat eine allumfassende Rechtsreform durch, erklärte Aleksandra Damnjanović, Staatssekretärin des Ministeriums für Bau, Verkehr und Infrastruktur. Das neue Planungs- und Baugesetz, das Gesetz über Umwandlung von Nutzungsrechten ins Eigentumsrecht am Bauland und das Gesetz über Legalisierung von illegalen Bauwerken stellen die wichtigsten Neuigkeiten dar.

- Es gibt mehr als 1.600.000 illegal gebaute Bauwerke in der Republik Serbien. Das neue Gesetz will sie legalisieren und dadurch ihre energetische Sanierung ermöglichen - so Damnjanović.

Eine der wichtigsten Segmenten der Reform war die Einführung der elektronischen Baugenehmigungen, wodurch die Erteilungsfrist unter 30 Tage verkürzt wurde. Das Hauptziel der Reform ist die Widerbelebung der Bauindustrie in Serbien sowie neue Arbietsplätze. Im Dezember wurden 1.051 Baugenehmigungen beantragt, um 56,4% mehr als im Vergleichsmonat 2014.

- Wir wollten 2016 die Software für die Erteilung von elektronischen Baugenehmigungen verbessern, und die Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur fortsetzen. In diesem Jahr sollte der Autobahnabschnitt zwischen Lljig und Preljina (Verkehrskoridor 11) vollendet werden. Das öffentliche Unternehmen "Putevi Srbije" steht vor der Restrukturierung und wir werden auch in den Wasserverkehr bzw. in den Bau von Häfen und die Regulierung von Flussbettten investieren - sagte Damnjanović.

In der Entwicklung der Bauwirtschaft in Serbien spielt Belgrad, bei weitem ,die wichtigste Rolle. Außerhalb der Hauptstadt wird das ausländische Kapital vorwiegend in Fabriken und Fachmarktzentren investiert, unterstreicht Peđa Petronijević, Generaldirektor von "GTC Srbija". Wir benötigen eine Diversifizierung, bzw. Investitionen in anderen Städten in Serbien, wo es auch Nachfrage nach modernen Gewerbeimmobilien gibt.

Belgrad ist aber noch immer sehr fruchtbarer Boden für Investitionen in Immobilien.

- Wenn es um Büroflächen der A Klasse in der Region geht konkurriert Belgrad Städten wie Budapest oder Bukarest. Belgrad verfügt derzeit über 400.000 m2 erstklassiger Büroflächen, fast zehnmal weniger als Budapest - erklärte Petronijević.

Der Bau von hochwertigen Büroflächen in Novi Beograd setzte sich 2016 fort. Dieser Stadtbezirk zog Investoren wie "GTC Srbija" mit dem Komplex "FortyOne", "MPC Properties" mit dem Projekt "Navigator Business Center", "Afi Europe" mit dem Businesspark "Airport City" sowie die Erste Gruppe, die hier das Geschäftszentrum "Sirius Offices" errichtet.

Die Verfügbarkeitsrate für Büroflächen in Novi Beograd belief sich vor eineinhalb Jahren auf 30% und derzeit auf rund 5%, erklärte Roman Klott. Das Wachstum ist die Folge der neuen Investitionen in Serbien. Immer intensivere Nachfrage hat zur Erhöhung der Mieten in diesem Stadtteil geführt. Trotz einem großen Anzahl der Projekte wird die Entwicklung des Immobilienmarktes noch immer durch bestimmte Faktoren verlangsamt, vor allem durch den aktuellen Rechtsrahmen.

Was sind die größten Herausforderungen für Investoren in Serbien?

Der israelische Immobilienentwickler "Afi Europe" steht hinter dem Projetke "Airport City", hat inzwischen gemeinsam mit der "Shikun&Binui Group" in die Belgrader Wohnanlage "Central Garden" investiert.

- Der bestehende Rechtsrahmen und die Verwaltungsverfahren waren die größten Herausforderung für uns. In Hinblick darauf, dass Serbien ein Transformationsland ist, das sich für den EU-Beitritt vorbereitet, ist es nicht überraschend, dass es sehr oft zu Änderungen und Ergänzungen der Gesetze kommt. Die Transformation sollte gründlich, aber auch störungslos durchgeführt werden, um Investitione nicht zu blockieren - meint Adir El Al, Generaldirektor von "Afi Europe Serbia".

Nur Investoren, die sich an diese Veränderungen anpassen, können mit dem Erfolg am serbischen Markt rechnen.

Seiner Meinung ist auch Evangelos Mantzavinotos, Geschäftsführer von "Lamda Development".

Der griechische Investor versucht seit Jahren einen mehrzweckigen Komplex an Stelle der ehemaligen Bekleidungsfabrik "Beko" unter dem Kalemagdan zu bauen. Das Unternehmen hat das Bauland 2007 für rund 60 Mio. EUR gekauft. Der Bau hat sich wegen eines Rechtsstreites mehrere Jahre verzögert. Es war nicht leicht, alle erforderten Genehmigungen zu erwerben, unterstreicht Mantzavinotos, aber sie haben 2015 das grüne Licht für den Baubeginn erhalten. "Lamda Development" will mit dem Umsetzung des Projekts im Wert von 200 Mio. EUR in diesem Jahr beginnen, sagte er.

- Wir haben dafür acht Jahre benötigt. Das Fehlen eines transparenten Rechtssystems ist Hauptproblem Serbiens. Ich will Gesetzgebern empfehlen, den Rechtsrahmen so zu gestalten, das sich Gesetze nicht widersprechen - unterstreicht Mantzavinotos.

Neben der Übernahme von Anteilen an "MPC Properties" seitens "Attergury Europe" gab es keine größeren Transaktionen am Immobilienmarkt 2015. Das ist eine der größten Herausforderungen für ausländische Investoren, deren Geschäft auf de Exit-Strategie beruht.

- GTC baut, um zu verkaufen. Das Fehlen an solchen Aktivitäten am serbischen Markt stellt eines der Probleme dar. Wir benötigen ein besseres System der Bewertung von Projekten - so Peđa Petronijević.

Das Projekt muss Investoren auch Exit-Chancen geben, unterstreicht Maja Sahbaz aus dem Unternehmen "Ernst&Young".

- Derzeit gibt es einfach nicht genug Investoren, um den Exit inerhalb einer angemessenen Frist zu sicher - sagt Sahbaz und fügt hinzu, dass die Wirtschaftskrise die Bedingungen für die Finanzierung von Projekten verschärft hat. Und das hat sich als großes Problem für viele Investoren erwiesen.

Katarina Marinković