Prava i obaveze stanara i podstanara - Usvajanje Predloga zakona o stanovanju u novom sazivu Parlamenta, moguće dorade pojedinih odredbi

Predlog zakona o stanovanju i održavanju zgrada, koji je Vlada Srbije usvojila u januaru ove godine, mogao bi da bude dorađen i usvojen u prvim mesecima rada novog saziva Narodne skupštine, potvrdili su za portal "eKapija" u Ministarstvu građevinarstva.

Jedna od odredbi koja je prvobitno izazvala najviše polemike jeste uvođenje profesionalnih upravnika u zgrade sa više od 30 stanova ili tamo gde stanari ne mogu šest meseci da se dogovore oko uprave, a što bi koštalo od 200 do 300 dinara po stanu. Međutim, u poslednjem Predlogu zakona nema više te stavke i stambene jedinice same odlučuju da li žele da posao upravnika obavlja profesionalac ili ne. Prinudna uprava će biti razmatrana jedino u slučaju ako se ne ispoštuju određeni zakonski rokovi.

Ozbiljne zamerke na raniji tekst zakona imala su i udruženja podstanara, a njihova glavna primedba odnosila se na to da novi zakon ne predviđa ništa za stanodavce, kao i zakupce, i da čak ne postoji ni "ono malo prava" koja su imali po starom Zakonu o stanovanju. Međutim, u novom Predlogu zakona ipak nije došlo do smanjenja otkaznog roka, tako da on neće biti kraći od 90 dana, kako je prvobitno predlagano.

Takođe, novim zakonom o stanovanju država bi trebalo da dobije bazu stanova koji se izdaju, a ostaje da se vidi da li će to dovesti do veće naplate poreza na kiriju, te eventualnog povećanja stanarine.

Iako su pojedine odredbe u javnosti kritikovane kao nepovoljne i nedovoljno precizne, ostaje da se vidi kako će izgledati konačan predlog ovog zakona.

- Zakon, svakako, dotiče brojna osetljivija pitanja koja se tiču svakog građanina Srbije, te će se ovaj period iskoristiti da se zakonski tekst još jednom razmotri kroz dodatne konsultacije, koje će svakako uslediti u sklopu ponovne pripreme predloga za sledeći saziv Narodne skupštine – rekli su u resornom ministarstvu.

Kako novi zakon o stanovanju nakon 70 godina treba da reši problem tzv. "zaštićenih stanara", odnosno, da oslobodi stanove u svojini građana i zadužbina u kojima stanuju zakupci na neodređeno vreme, treba uzeti u obzir i rezultate primene Zakona o prijavljivanju i evidentiranju zakupaca na neodređeno vreme u stanovima u svojini građana, zadužbina i fondacija.

- Primenom ovog Zakona dobiće se neophodni podaci o ovoj vrsti stambenih potreba, na osnovu čega će se precizno definisati programi za rešavanje stambenih potreba zakupaca na lokalnom nivou, a ovi podaci su posebno značajni za definisanje ove vrste stambenog programa u gradu Beogradu u kojem je ovaj problem najizraženiji – navode u Ministarstvu.

Pitanje "zaštićenih stanara"

I profesor Vlastimir Dedović, predsednik Udruženja korisnika stanova u privatnom vlasništvu, kaže da je teško govoriti o prednostima i manama teksta koji još nije završen. Ipak, to udruženje je direktno ukazivalo na nedostatke dela zakona koji se odnosi na vlasnike stanova i "zaštićene stanare".

- U tom odeljku postojao je niz restriktivnih kriterijuma za stanare, od kojih neki nisu bili zasnovani na ranijim pravnim aktima, kao npr. isključivanje prava onih koji su status stekli posle 1973. i članova porodice koji nisu upisani u ugovore o stanovanju, dok su neki bili nedovoljno, selektivno ili u odnosu na zakupce diskriminatorno određeni, kao npr. znatno povećane cene stanovanja. Dobili smo čvrsta uverenja da će naše primedbe u konačnom tekstu biti prihvaćene - kaže Dedović.

Važan nedostatak ovog dela Predloga zakona, prema njegovom mišljenju, je dug rok realizacije (11 godina) i nedostatak posledica za nesprovođenje zakona.

- Naime, i u ranijim zakonima o stanovanju bilo je korektnih odredbi koje nikada nisu sprovedene, zapravo su ignorisane bez ikakvih posledica, pa smo ukazali na taj problem i zahtevali poboljšanje.

Ipak, Dedović kaže da je poslednji Predlog zakona pokazao dobru nameru predlagača da reši nekoliko važnih pitanja i to upravljanje zgradama, socijalno stanovanje, te rešavanje situacije vlasnika stanova i "zaštićenih stanara" koje je konačno stavljeno na dnevni red.

Uticaj zakona na facility management

Novi zakon o stanovanju, nakon što bude usvojen, direktno će uticati na oblast facility management-a (FM) u Srbiji, odnosno, na upravljanje i održavanje nekretnina. Bojan Stevanović, generalni direktor firme "Hauzmajstor" koja je specijalizovana za tu oblast, kaže da je profesionalno upravljanje objektima nešto se u razvijenim zemljama pokazalo kao najbolja praksa, što u Srbiji nije slučaj.

- Svuda u svetu prvo pitanje koje se prilikom zakupa ili kupovine stana postavlja jeste održavanje. U Srbiji je FM još uvek nerazvijen i neshvaćen, kako od strane korisnika usluga tako i od strane vlasnika poslovnih objekata, fabrika, državnih objekata. Za sada najveći broj korisnika FM usluga jesu strane kompanije koje ovaj koncept već uveliko koriste u svojim matičnim državama i koje zbog pozitivnih iskustava u smanjenju i optimizaciji troškova i kvalitetnijoj usluzi na njemu insistiraju – kaže Stevanović i dodaje da je ovaj koncept posebno neshvaćen kada je u pitanju privredno okruženje i korist koju država može imati od prihoda.

- Evo vam primer, od 80-tih godina kada je formirano međunarodno udruženje FM kao nulta tačka, do danas ova delatnost postala je 5. po razvijenosti ekonomski sektor u Nemačkoj. Pitanje je kolika je potencijalna vrednost odnosno obim u novcu FM-a u Srbiji - eventualno oko 2-3 mlrd EUR, dok u Nemačkoj ta vrednost iznosi 80 mlrd EUR, u Velikoj Britaniji 85 mrd EUR, u Francuskoj 56 mlrd EUR, Austriji 16 milijardi, Hrvatskoj 1,8 milijardi, Sloveniji 0,5 milijardi.

Benefiti profesionalnog održavanja objekata

Kada je reč o prednostima korišćenja usluga facility management-a, Stevanović ističe da su one višestruke.

- Primera radi, troškove održavanja primenom FM-a možete redukovati kroz optimizaciju utroška energije i do 17%, optimizaciju troškova čišćenja do 34%, smanjenje troškova održavanja za i do 12%. Ako bismo uzeli jedan objekat kao primer i pratili njegovo korišćenje u periodu od 5 godina, to bi izgledalo ovako: prva godina je nulta, druge godine ostvarena ušteda iznosi 12% ukupnih troškova, treće godine ostvarena ušteda iznosi dodatnih 9%, četvrte dodatnih 5% i pete godine ušteda iznosi dodatnih 4%. Lako je sabrati da je za 5 godina moguće ostvariti uštedu na troškovima koja iznosi i do 30% budžeta predviđenog za održavanje.

Osim benefita koji se mogu ostvariti na polju ušteda, direktor firme "Hauzmajstor" kaže da je daleko važniji kvalitet usluga.

- Tu su brzina reagovanja u rešavanju problema, odgovornost koja prelazi na FM kompaniju, polise osiguranja, stroga kontrola troškova, redovno izveštavanje, pomoć pri prodaji objekta u delu koji se odnosi na tekuću potrošnju i povezane troškove korišćenja objekta, savetovanje i unapređenje kvaliteta, itd.

Takođe navodi da ovaj model omogućava poslovno utočište majstorima i inženjerima tehničkih struka, za koje kaže da su među najboljim u Evropi.

- Srbija ima sjajne majstore i inženjere i siguran sam da svaki od njih, kada je u pitanju celokupan FM, može da upravlja najboljim hotelom u Dubaiju ili Las Vegasu. Ovo odgovorno tvrdim jer kao član austrijske "Rustler grupe" poslujemo u sedam zemalja Evropske unije i oni najbolje mogu da potvrde ono što mi u "Hauzmajstoru" znamo.

Međutim, Stevanović ističe problem koji bi mogao biti teško rešiv u ovom zakonu, a to je naplata od stanara.

- Tu još uvek ne vidim rešenje u ovom zakonu. To je i jedan od razloga zbog koga još uvek nema velike ili inostrane firme koja se bavi FM-om i održava stambene zgrade. U Beču su isti problem rešili dodeljivanjem statusa službenog lica upravitelju objekta, koji ima pravo da, ako ne izmirujete svoje obaveze ili se ne pridržavate protokola korišćenja zgrade koji je usvojila skupština stanara zgrade, stan zapečati. Upravitelj takođe ima pravo da vam uđe na račun ako dugujete i direktno se naplati ili isti blokira.

Stevanović se svakako nada da će novi zakon o stanovanju doprineti boljem razumevanju FM-a u oblasti održavanja i upravljanja stambenim objektima, i podići svest o profesionalizaciji i delegiranju usluga zbog svih navedenih benefita.

Vedrana Džudža

Kompletan sadržaj Tematskog biltena "Nekretnine - novi investicioni ciklus" možete pročitati OVDE.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Republike Srbije

Hauzmajstor d.o.o. Beograd

Udruženje korisnika stanova u privatnom vlasništvu

Vlastimir Dedović

Bojan Stevanović

ekapija tematski bilteni

tematski bilteni ekapije

nekretnine

tematski bilten nekretnine

Nekretnine novi investicioni ciklus

tematski bilteni 2016

Zakon o stanovanju

novi zakon o stanovanju

upravnici u zgradama

upravljanje zgradama

profesionalno upravljanje objektima

facility management

fasiliti menadžment

upravljanje i održavanje nekretnina

upravljanje i održavanje stambenih objekata

zaštićeni stanari

stanodavci

vlasnici stanova

zakupci

podstanari

stanovi u svojini građana i zadužbina

socijalno stanovanje